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【つなぎ融資の基本】フラット35で利用した実体験をもとに徹底解説

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住宅ローンを組んだにも関わらず。

つなぎ融資が全然よくわかっていない!

ぼくのように『つなぎ融資がわからない人に向けて本記事を執筆しました。

 

まさし
まさし
住宅ローン(フラット35)を組んで『つなぎ融資を利用し、今はバッチリ理解できました!

自分が体験することでやっと仕組みを理解できて思ったこと。

つなぎ融資はかなり複雑でわかりにくい

なので本記事は、”わかりやすさ”に特化して解説していきますね。

ぼくの実体験をもとに、金額なども包み隠さず全部お見せしますよ!

本記事で解説している5つのこと

  1. そもそもつなぎ融資ってなんだろう?
  2. つなぎ融資の手数料!4つの項目をわかりやすく解説
  3. つなぎ融資の手数料はいつ払うの?
  4. ぼくが申し込んだつなぎ融資のすべて!金額まで細かく大公開
  5. つなぎ融資の費用を少しでも抑えるためのポイント

 

つなぎ融資は住宅ローンを借りるうえで必須な知識!

マイホームづくりで失敗しないためにもじっくり読み進めてくださいね。

【つなぎ融資の基本】フラット35で利用した実体験をもとに徹底解説

ぼくがフラット35で住宅ローンを組み、『つなぎ融資を実際に活用したのは2019年の2月。

 

まさし
まさし
体験したばかりのホットな情報をお送ります!

ぼくの体験談をベースにわかりやすく解説していきますね。

 

住宅ローンが通らないか人におすすめな記事!ぼくが利用している住宅ローン『フラット35の記事はこちら。

 

そもそもつなぎ融資ってなんだろう?

つなぎ融資とはつなぎ融資とは?

つなぎ融資を知る前に、住宅ローンの仕組みを知っておく必要があります。

 

まさし
まさし

住宅ローンって審査に通ったらすぐに借りられると思っていませんか?

実はこれ間違いなんです

住宅ローンの融資実行はマイホームの引き渡し日

つまり、家が完成しないと住宅ローンは借りれません

しかも、マイホームの引き渡しまでに必要な費用って、多い人で3回も用意しなければなりません。

つなぎ融資の解説つなぎ融資の解説
住宅ローンの融資前に必要な費用

  1. 土地の購入費用
  2. マイホームを建て始める『着工金
  3. 建築のちょうど中間にあたる『上棟金

 

住宅のみを建てる場合には『土地の購入費用』は含まれませんが、『着工金』と『上棟金』は必要になります。

ちなみに必要な金額はこちら。

土地の費用は、手付金を支払ったあとの残金

『着工金』と『上棟金』の費用は、それぞれ請負金額の1/3程度

 

まさし
まさし
これらの費用を自腹で負担するってふつうに考えてムリ!

このように、住宅ローンの融資までに『土地の購入費用』『着工金』『上棟金』を自己資金で用意できない人のための融資があるんです。

これを『つなぎ融資』と言います。

つなぎ融資の説明をファイナンシャルプランナーから聞いたとき、住宅ローンを組む人ほぼ全員がつなぎ融資を利用するって話を聞きました。

 

つなぎ融資の手数料!4つの項目をわかりやすく解説

つなぎ融資手数料の解説つなぎ融資手数料の解説

ぼくが申し込んだつなぎ融資手数料の内訳は以下のとおりです。

  1. 融資手数料
  2. 収入印紙代(電子契約手数料)
  3. 住宅融資保険手数料
  4. 貸付金利息

 

難しい言葉がたくさん出てきました。。

もうちょっとわかりやすく解説できるよう頑張ってみます!

 

1.融資手数料=事務手数料のこと

この事務手数料は、つなぎ融資を申し込んで、初回のみ支払いが必要になります。

ネットでも申し込みが可能な”有名どころ”の『事務手数料』はこちらです。

金融機関金額(税込)
楽天銀行108,000円
ARUHI108,000円

ちなみにぼくが申し込んだ『ハウス・デポ・パートナーズ』も同じ価格でした。

手数料としての相場は、108,000円(税込)くらいですね。

 

まさし
まさし
手数料だけでも10万って高いなーおい!

 

2.収入印紙代(電子契約手数料)は地味に高い!

地味に高いのが収入印紙代。

この印紙代は借りる金額によって変わってきます

  • 土地の購入費用
  • 着工金
  • 上棟金

※この3つを合計した金額に対して印紙代が必要になる。

金額別の印紙代はこちらの表で確認してください。

金額印紙代
100万円以上500万円以下2,000円
500万円以上1,000万円以下1万円
1,000万円以上5,000万円以下2万円
5,000万円以上1億円以下6万円

 

まさし
まさし
ぼくが申し込んだ『ハウス・デポ・パートナーズ』は、電子契約だったので印紙代は5,400円でした!

普通に印紙代を支払うより安く済みました♪

 

3.住宅融資保険手数料について

住宅融資保険手数料は、つなぎ融資をおこなってから住宅の建築が中止になった場合などに備えて、融資をする側の損失を補うための手数料。

 

まさし
まさし
要するに、貸す側のリスクを抑えるために納める手数料ってことですね。

 

4.貸付金利息はかなり高い!

つなぎ融資の利率は3%前後が相場

住宅ローンが1%台なので”かなり高い利率”であることは間違いありません!

主な金融機関のつなぎ融資金利はこちら。

金融機関金利
楽天銀行2.630%
ARUHI3.475%

 

まさし
まさし
ぼくが申し込んだ『ハウス・デポ・パートナーズ』は3.475%でした!

楽天と比べると割高ですね・・・。

 

つなぎ融資の手数料はいつ払うの?

つなぎ融資手数料はいつ払う?つなぎ融資手数料はいつ払う?

つなぎ融資の手数料は、住宅ローンの種類によって払うタイミングが変わってきます。

同時期に民間銀行の住宅ローンを組んだ友人は、引き渡し時の一括決済

フラット35に申し込んだぼくは、融資実行の度に支払いが必要でした!

 

まさし
まさし

自分の場合はどのタイミングでいくら必要になるのか?

事前に資金計画表を作成してもらい、慌てないように準備をするのがおすすめです!

次は、実際に支払うぼくのケースに当てはめて具体的な金額を見ていきましょう。

つなぎ融資の手数料や金利は契約する銀行などで異なります

今回の金額は参考程度にとどめておいてください。

 

申し込んだつなぎ融資のすべて!金額まで細かく大公開【注意点は圧倒的に高いこと】

海を見つめる男性つなぎ融資手数料の詳細な金額見せます

先に注意点を3つ挙げておきます。

  1. つなぎ融資の費用はかなり高額
  2. つなぎ融資は住宅ローンを借りる金融機関とセットな場合が多く、別のところで借りられない。
  3. 借りる金融機関によっては、つなぎ融資を取り扱っていないこともあるので注意が必要。

 

 

まさし
まさし
ぼくのケースでは、つなぎ融資だけで約62万円もかかります!高っ!

 

1回目.土地を購入したときの『つなぎ融資』の内訳と総額

項目金額
融資手数料108,000
電子契約手数料5,400
住宅融資保険手数料34,444
貸付金利息214,593
合計362,437

土地のつなぎ融資が1番高額になります。

理由は、初回のみ必要な『融資手数料と『電子契約手数料』を含み、最も長い期間借りる必要があるからです。

借りる期間:土地の決済日から完成予定日までの245日間(約8か月)

金利の計算方法はこちら。

つなぎ融資の計算方法つなぎ融資の計算方法
まさし
まさし
借りるお金が多い!または期間が長いほど、つなぎ融資の利息が高くなることは覚えておこう!

 

2回目.マイホームを建て始める『着工』のときの”つなぎ融資”の内訳と総額

項目金額
住宅融資保険手数料19,959
貸付金利息124,251
合計144,210

着工に必要な金額は請負金額の1/3

借りる期間:約5か月

 

3回目.建築のちょうど中間にあたる『上棟』のときの”つなぎ融資”の内訳と総額

項目金額
住宅融資保険手数料
貸付金利息
合計110,000

上棟は概算で11万円くらいを予定してます。

 

まさし
まさし
まだ正確な融資金額が出ていないのでわかったら更新しますね。

上棟に必要な金額は請負金額の1/3

借りる期間:約2~3か月

 

つなぎ融資の費用を少しでも抑えるためのポイント

費用を抑えるポイント費用を抑えるポイント

つなぎ融資が”かなり高額”なことは理解していただけたと思います。

 

まさし
まさし
では、つなぎ融資を少しでも安くするためにできることは何でしょうか?

答えはこちらの3つ。

  1. 金利が安いつなぎ融資に申し込む
  2. できる限り早い段階で自己資金を投入する
  3. できるだけ工期が短くなるように調整してもらう

 

これも順に説明していきますね。

 

つなぎ融資の金利で1番安いのは【楽天】の2.63%

フラット35を組む場合で検討しましたが、つなぎ融資の金利で1番安いのは楽天の2.63%でした。

 

まさし
まさし
ぼくのケースでは、利率が3.475%だったので、楽天のフラットのほうがよかったなぁーとちょっぴり後悔しています・・・。

 

早い段階で自己資金を投入すると費用を抑えられる理由

先ほど金利計算の最後にちょっぴり言いましたが、つなぎ融資は借りる金額が多いほど費用が高くなります。

わかりやすいように、同じ条件でつなぎ融資を受けた場合の金利を比較してみましょう。
(計算式は先ほどのシミュレーションの条件でおこなう)

920万円の土地→214,593円

1500万円の土地→349,880円

 

まさし
まさし
借りる費用が高いほど、つなぎ融資も高くなることはわかっていただけましたか?

したがって、借りる額を少なくするために自己資金を利用すれば、つなぎ融資の支払額が割安になるという仕組みなんです。

ぼくのケースでは、1番長い期間借りなければならない『土地の決済で、少しでも自己資金を入れておくのが得策ということですね。

 

例で、920万の土地に対して100万の自己資金を入れた場合も計算しておきますね。

920万円の土地→214,593円

自己資金で100万払って820万円になった土地
→191,267円
23,325円手数料を安くできました!

 

まさし
まさし
自己資金を出す余裕がある!または、あらかじめ頭金を入れる予定の人は、早い段階で支払うのがトータルで最もお得になりますよ♪

 

できるだけ工期が短くなるように調整してもらう

つなぎ融資は、借りる期間の長さ(日数)も費用が高くなる要因であることをお話ししました。

ということは、工期が長引くほど融資の手数料も高くなります。

ただし安易に「工期を短縮してほしい!」というお願いは避ましょう!

 

  • 事前”打ち合わせの”進捗状況
  • 大工さんの建築スケジュール
  • 部材の納入スケジュール

これらがスムーズにおこなえるかどうかで工期が若干変わってきます

 

まさし
まさし

ぼくは大工さんのスケジュールがうまく調整できず、工期が若干伸び気味

工期が伸びると、その分つなぎ融資の負担も増えます!

建築のスケジュールは入念に打ち合わせをしたのち、計画的におこなってムダを省いてもらうよう打診しましょう。

 

まとめ:つなぎ融資は”高い”けど必要な場合がほとんど!計画的に借りて損をしないように心がけよう

つなぎ融資まとめつなぎ融資まとめ

ぼくのケースでは、つなぎ融資の合計額は約62万円と圧倒的に高い結果でした。

 

まさし
まさし
比較してもっと安い銀行で借りられればよかったなと後悔してます・・・。

ぼくのように後悔しないためにも、本記事の大事なポイントをおさらいしておきますね。

つなぎ融資のまとめ

  1. つなぎ融資は住宅ローンを組んだらほぼ利用せざるを得ない
  2. つなぎ融資の費用はかなり高い!
  3. つなぎ融資を安く抑えるポイントは3つ
  • つなぎ融資の安い金融機関を選ぶ
  • 早い段階で自己資金を出して融資額を引き下げる
  • マイホームの工期にムダがないよう計画を立てる

 

結局のところ、マイホームを建てるメーカーや工務店によって、住宅ローンやそれに伴うつなぎ融資の内容も変わってきます。

ぼくは言われるがまま他社を検討しなかったことが最も心残りです。。

取り扱う金融機関によって打ち出すメリットも違えば、申し込む側の状況によっても最適なプランは異なります。

 

まさし
まさし
大事なのは自分に合ったプランを見つけること

そのためには前提として知識は必要不可欠です。

本記事で学んだつなぎ融資の知識を活かして、最善な選択をしていただくお役に立てたらと願っております。

 

住宅ローンが通らないか人におすすめな記事!ぼくが利用している住宅ローン『フラット35の記事はこちら。

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