住宅ローンを組んだにも関わらず。
つなぎ融資が全然よくわかっていない！
ぼくのように『つなぎ融資』がわからない人に向けて本記事を執筆しました。
自分が体験することでやっと仕組みを理解できて思ったこと。
つなぎ融資はかなり複雑でわかりにくい。
なので本記事は、”わかりやすさ”に特化して解説していきますね。
ぼくの実体験をもとに、金額なども包み隠さず全部お見せしますよ！
- そもそもつなぎ融資ってなんだろう？
- つなぎ融資の手数料！4つの項目をわかりやすく解説
- つなぎ融資の手数料はいつ払うの？
- ぼくが申し込んだつなぎ融資のすべて！金額まで細かく大公開
- つなぎ融資の費用を少しでも抑えるためのポイント
つなぎ融資は住宅ローンを借りるうえで必須な知識！
マイホームづくりで失敗しないためにもじっくり読み進めてくださいね。
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【つなぎ融資の基本】フラット35で利用した実体験をもとに徹底解説
ぼくがフラット35で住宅ローンを組み、『つなぎ融資』を実際に活用したのは2019年の2月。
ぼくの体験談をベースにわかりやすく解説していきますね。
住宅ローンが通らないか人におすすめな記事！ぼくが利用している住宅ローン『フラット35』の記事はこちら。
そもそもつなぎ融資ってなんだろう？
つなぎ融資とは？つなぎ融資を知る前に、住宅ローンの仕組みを知っておく必要があります。
住宅ローンって審査に通ったらすぐに借りられると思っていませんか？
実はこれ間違いなんです！
住宅ローンの融資実行はマイホームの引き渡し日。
つまり、家が完成しないと住宅ローンは借りれません！
しかも、マイホームの引き渡しまでに必要な費用って、多い人で3回も用意しなければなりません。
つなぎ融資の解説- 『土地の購入費用』
- マイホームを建て始める『着工金』
- 建築のちょうど中間にあたる『上棟金』
住宅のみを建てる場合には『土地の購入費用』は含まれませんが、『着工金』と『上棟金』は必要になります。
ちなみに必要な金額はこちら。
土地の費用は、手付金を支払ったあとの残金。
『着工金』と『上棟金』の費用は、それぞれ請負金額の1/3程度
このように、住宅ローンの融資までに『土地の購入費用』『着工金』『上棟金』を自己資金で用意できない人のための融資があるんです。
これを『つなぎ融資』と言います。
つなぎ融資の説明をファイナンシャルプランナーから聞いたとき、住宅ローンを組む人ほぼ全員がつなぎ融資を利用するって話を聞きました。
つなぎ融資の手数料！4つの項目をわかりやすく解説
つなぎ融資手数料の解説ぼくが申し込んだつなぎ融資手数料の内訳は以下のとおりです。
- 融資手数料
- 収入印紙代（電子契約手数料）
- 住宅融資保険手数料
- 貸付金利息
難しい言葉がたくさん出てきました。。
もうちょっとわかりやすく解説できるよう頑張ってみます！
1.融資手数料＝事務手数料のこと
この事務手数料は、つなぎ融資を申し込んで、初回のみ支払いが必要になります。
ネットでも申し込みが可能な”有名どころ”の『事務手数料』はこちらです。
| 金融機関 | 金額（税込） |
| 楽天銀行 | 108,000円 |
| ARUHI | 108,000円 |
ちなみにぼくが申し込んだ『ハウス・デポ・パートナーズ』も同じ価格でした。
手数料としての相場は、108,000円（税込）くらいですね。
2.収入印紙代（電子契約手数料）は地味に高い！
地味に高いのが収入印紙代。
この印紙代は借りる金額によって変わってきます。
- 土地の購入費用
- 着工金
- 上棟金
※この3つを合計した金額に対して印紙代が必要になる。
金額別の印紙代はこちらの表で確認してください。
| 金額 | 印紙代 |
| 100万円以上500万円以下 | 2,000円 |
| 500万円以上1,000万円以下 | 1万円 |
| 1,000万円以上5,000万円以下 | 2万円 |
| 5,000万円以上1億円以下 | 6万円 |
普通に印紙代を支払うより安く済みました♪
3.住宅融資保険手数料について
住宅融資保険手数料は、つなぎ融資をおこなってから住宅の建築が中止になった場合などに備えて、融資をする側の損失を補うための手数料。
4.貸付金利息はかなり高い！
つなぎ融資の利率は3％前後が相場。
住宅ローンが1％台なので”かなり高い利率”であることは間違いありません！
主な金融機関のつなぎ融資金利はこちら。
| 金融機関 | 金利 |
| 楽天銀行 | 2.630％ |
| ARUHI | 3.475％ |
楽天と比べると割高ですね・・・。
つなぎ融資の手数料はいつ払うの？
つなぎ融資手数料はいつ払う？つなぎ融資の手数料は、住宅ローンの種類によって払うタイミングが変わってきます。
同時期に民間銀行の住宅ローンを組んだ友人は、引き渡し時の一括決済。
フラット35に申し込んだぼくは、融資実行の度に支払いが必要でした！
自分の場合はどのタイミングでいくら必要になるのか？
事前に資金計画表を作成してもらい、慌てないように準備をするのがおすすめです！
次は、実際に支払うぼくのケースに当てはめて具体的な金額を見ていきましょう。
つなぎ融資の手数料や金利は契約する銀行などで異なります！
今回の金額は参考程度にとどめておいてください。
申し込んだつなぎ融資のすべて！金額まで細かく大公開【注意点は圧倒的に高いこと】
つなぎ融資手数料の詳細な金額見せます先に注意点を3つ挙げておきます。
- つなぎ融資の費用はかなり高額！
- つなぎ融資は住宅ローンを借りる金融機関とセットな場合が多く、別のところで借りられない。
- 借りる金融機関によっては、つなぎ融資を取り扱っていないこともあるので注意が必要。
1回目.土地を購入したときの『つなぎ融資』の内訳と総額
| 項目 | 金額 |
| 融資手数料 | 108,000 |
| 電子契約手数料 | 5,400 |
| 住宅融資保険手数料 | 34,444 |
| 貸付金利息 | 214,593 |
| 合計 | 362,437 |
土地のつなぎ融資が1番高額になります。
理由は、初回のみ必要な『融資手数料』と『電子契約手数料』を含み、最も長い期間借りる必要があるからです。
借りる期間：土地の決済日から完成予定日までの245日間（約8か月）
金利の計算方法はこちら。
つなぎ融資の計算方法
2回目.マイホームを建て始める『着工』のときの”つなぎ融資”の内訳と総額
| 項目 | 金額 |
| 住宅融資保険手数料 | 19,959 |
| 貸付金利息 | 124,251 |
| 合計 | 144,210 |
着工に必要な金額は請負金額の1/3
借りる期間：約5か月
3回目.建築のちょうど中間にあたる『上棟』のときの”つなぎ融資”の内訳と総額
| 項目 | 金額 |
| 住宅融資保険手数料 | ？ |
| 貸付金利息 | ？ |
| 合計 | 110,000 |
上棟は概算で11万円くらいを予定してます。
上棟に必要な金額は請負金額の1/3
借りる期間：約2～3か月
つなぎ融資の費用を少しでも抑えるためのポイント
費用を抑えるポイントつなぎ融資が”かなり高額”なことは理解していただけたと思います。
答えはこちらの3つ。
- 金利が安いつなぎ融資に申し込む
- できる限り早い段階で自己資金を投入する
- できるだけ工期が短くなるように調整してもらう
これも順に説明していきますね。
つなぎ融資の金利で1番安いのは【楽天】の2.63％
フラット35を組む場合で検討しましたが、つなぎ融資の金利で1番安いのは楽天の2.63％でした。
早い段階で自己資金を投入すると費用を抑えられる理由
先ほど金利計算の最後にちょっぴり言いましたが、つなぎ融資は借りる金額が多いほど費用が高くなります。
わかりやすいように、同じ条件でつなぎ融資を受けた場合の金利を比較してみましょう。
（計算式は先ほどのシミュレーションの条件でおこなう）
920万円の土地→214,593円
1500万円の土地→349,880円
したがって、借りる額を少なくするために自己資金を利用すれば、つなぎ融資の支払額が割安になるという仕組みなんです。
ぼくのケースでは、1番長い期間借りなければならない『土地の決済』で、少しでも自己資金を入れておくのが得策ということですね。
例で、920万の土地に対して100万の自己資金を入れた場合も計算しておきますね。
920万円の土地→214,593円
自己資金で100万払って820万円になった土地
→191,267円
23,325円手数料を安くできました！
できるだけ工期が短くなるように調整してもらう
つなぎ融資は、借りる期間の長さ（日数）も費用が高くなる要因であることをお話ししました。
ということは、工期が長引くほど融資の手数料も高くなります。
ただし安易に「工期を短縮してほしい！」というお願いは避ましょう！
- 事前”打ち合わせの”進捗状況
- 大工さんの建築スケジュール
- 部材の納入スケジュール
これらがスムーズにおこなえるかどうかで工期が若干変わってきます。
ぼくは大工さんのスケジュールがうまく調整できず、工期が若干伸び気味。
工期が伸びると、その分つなぎ融資の負担も増えます！
建築のスケジュールは入念に打ち合わせをしたのち、計画的におこなってムダを省いてもらうよう打診しましょう。
まとめ：つなぎ融資は”高い”けど必要な場合がほとんど！計画的に借りて損をしないように心がけよう
つなぎ融資まとめぼくのケースでは、つなぎ融資の合計額は約62万円と圧倒的に高い結果でした。
ぼくのように後悔しないためにも、本記事の大事なポイントをおさらいしておきますね。
- つなぎ融資は住宅ローンを組んだらほぼ利用せざるを得ない
- つなぎ融資の費用はかなり高い！
- つなぎ融資を安く抑えるポイントは3つ
- つなぎ融資の安い金融機関を選ぶ
- 早い段階で自己資金を出して融資額を引き下げる
- マイホームの工期にムダがないよう計画を立てる
結局のところ、マイホームを建てるメーカーや工務店によって、住宅ローンやそれに伴うつなぎ融資の内容も変わってきます。
ぼくは言われるがまま他社を検討しなかったことが最も心残りです。。
取り扱う金融機関によって打ち出すメリットも違えば、申し込む側の状況によっても最適なプランは異なります。
そのためには前提として知識は必要不可欠です。
本記事で学んだつなぎ融資の知識を活かして、最善な選択をしていただくお役に立てたらと願っております。
住宅ローンが通らないか人におすすめな記事！ぼくが利用している住宅ローン『フラット35』の記事はこちら。
