土地購入の流れを知ると『計画的なマイホームづくりができる！』
ぼくは実体験からそう確信しています。
本記事は、2019年2月に土地を決済したばかりのぼくが、どのような流れを経て土地の決済に至ったかを時系列でまとめています。
初めて土地を購入する人がほとんどだと思います。
そんな人に向けて、土地購入で失敗しないために注目すべきポイントもまとめました。
これから土地を買ってマイホームを建てる人に読んでいただければと思います。
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土地探しから購入までの流れ
ぼくが体験した『土地探しから購入まで』の”流れ”をまとめました。
専門用語はわかりやすく丁寧に解説しています。
それでは土地の流れをまとめた図から見ていきましょう。
土地購入の流れ！実体験をもとにわかりやすく解説
土地購入の流れ
どんな人でもほぼ同じ流れになるかと思います。
もっとわかりやすいように”時系列”でもまとめてみますね。
2018年10月
- 建築士に土地探しを依頼
- ピックアップしてもらった土地を見て回る
- いい土地が見つかり「ここに建てたい！」と建築士に相談
2018年11月
- 買付証明書を記入して売主に購入希望を伝える
- 住宅ローンの事前審査に申し込み
2018年12月
- 事前審査に通ったので本審査へ
- 売主と不動産売買契約を結び、手付金（50万円）を支払い土地の仮押さえ
2019年2月
- 住宅ローンの本審査に通り、正式な決済日の段取り
- 決済は銀行でおこなった。融資実行後に売主へ振り込み
- 売主が振り込みを確認し、その日から土地の所有権が自分に移る
ざっくりまとめるとこんな流れでした。
ほんと”あっという間”の出来事でした！
買付証明書と不動産売買契約についての解説
不動産売買契約書流れを説明してきた中で、専門的な用語が2つ出てきたので解説しておきます。
買付証明書について
買付証明書は、「この土地を買いたいです！」という意思を伝えるために提出します。
買付証明書のポイントは、法的な効力を持たないこと。
つまり、買付証明書を出した後に「やっぱりキャンセルで！」
こうなっても違約金は発生しません。
ぼくは建築士に言われるがまま記入をして提出しました。
とくに難しいポイントもなかったですね♪
不動産売買契約について
提出した買付証明書の内容で条件が折り合えば『売買契約』に移ります。
ここでぼくが失敗したのはこれ！
検討中の土地を見学してる人がいたことで、焦って売買契約を結んでしまった。
マイホームの見積もりや詳細が”白紙”のまま家づくりが強制スタート！
その結果、十分に打ち合わせや比較・検討ができず、『手数料が割高』な住宅ローンを組まざるを得なかった・・・。
不動産売買契約書には、あらかじめ引き渡しの期日が書いてあります。
つまり、売買契約を結んでしまうと”期日”に縛られて比較・検討する時間が無くなります！
- 自分たちにピッタリな住宅ローンを探す
- 予算内で理想のマイホームを建てるための打ち合わせ（概算見積もり）
ぼくはフラット35という住宅ローンに申し込みました。
住宅ローンについて不明な点があったり、住宅ローンに通らなくて困ってる人がいたらこちらの記事を参考にしてみてください。
不動産売買契約で注意が必要なのは『違約金』
不動産売買契約で注意してほしいポイントはこちら。
契約後のキャンセルは違約金が発生する。
つまり、簡単に契約を解除できないので、売買契約は慎重に！
また、売買契約時には諸費用の支払いが必要になります。
その他にも、支払いタイミングが異なる諸費用がいくつかあります。
経験上、あらかじめ知っておくほうが”確実におすすめ”です。
諸費用についてわかりやすくまとめた記事があるのでこちらをご覧ください。
土地購入で失敗しないために4つのポイントに注目！
流れがわかったところで、『土地購入』で失敗しないのために確認すべきポイントへと目を向けていきましょう。
1.建築条件について確認しておこう
建築条件について建築条件を簡単に説明するとこんな感じ。
- 建築条件なし＝自分が建てたい家が建てられる
- 建築条件付き＝指定された建物しか建てられない
建築条件付き”1番”のデメリットはこれ。
建築条件付きの土地を買うとどこのメーカーで建てるか同時に決まってしまう。
つまり、建てたい家が建てられない！
ぼくは建物（ゼロキューブ）を先に決めたので、建築条件のない土地を探す必要がありました。
「どうしてもここの土地にマイホームを建てたい！」
土地探しは建築条件の有無に注意が必要ですね。
2.費用がかさむ土地は避けたい！注意すべきは『地盤』と『インフラ整備』
注意すべき『地盤』と『インフラ整備』土地を購入するときの地盤やインフラ整備って”見落としがち”なポイントなので注意が必要です。
実はぼく”元”地盤のプロだったので、地盤について詳しく解説しますね。
元プロが教える地盤改良について
マイホームを建築する際には、必ずといっていいほど地盤調査をおこないます。
地盤調査をおこなう理由は、購入した土地が建築予定の家を支えることができるか調べるため。
土地が軟弱で家の重さに耐えられない！
このような調査結果がでた場合は『地盤改良』をする必要があります。
この地盤改良、複数の工法があり相場もバラバラ。
どれくらいの費用がかかるかは、地盤調査結果から見積もりをしないとわかりません。
ちなみにぼくが建築中の家は、地盤改良で150万円かかりました！
経験からいうと、地盤改良だけで100万を超えることはザラにあります。
地盤改良で費用がかさむのを避けたい場合は、確実ではありませんが土地探しの時点で担当に聞いておきたいことが2つあります。
- 近隣で地盤改良をおこなった事例があるか？
- 地盤改良費を見積もりに入れているか？
例え地盤改良になったとしても、あらかじめ見積もりに入っていて予算に収まるならOKですよね。
主に水道の引き込み！インフラ整備について
検討している土地に『水道が引き込んであるかどうか？』
忘れずにチェックしておきたいポイントです。
確認方法はこちら。
- 物件の案内時に担当に直接確認する。
- インターネットで土地情報が確認できる場合は、”上下水道”の欄を見る。
チェックがなければ、追加で引き込み費用がかかる。
水道の引き込み工事費用ですが、引き込む距離で金額が変わるので一概には言えません。
目安としては30～50万ほどかかるケースが多いみたいです。
ぼくが購入した土地は”水道が引き込み済み”で追加の費用はありませんでした。
まとめると、地盤改良や水道の引き込みは施工費用が非常に高いことがわかりました。
3.慎重になりすぎるくらいのマイペースで進んでいこう
マイペースに進もうぼくが犯した失敗はこちら。
十分な打ち合わせ期間を設けないまま『焦って土地の決済をした』こと。
土地の諸費用や住宅ローンの金利。
冷静になって比較検討する時間があれば、抑えられた費用があったかもしれません。。
ぼくのように後悔しないためにも、マイホーム計画には適度な”ゆとり”が大切です！
メーカーのキャンペーンや甘い言葉に惑わされて焦って申し込むのはとっても危険です！
それが1番冷静な判断できて後悔しない方法だと感じました！
4.マイホームの担当が住宅ローンを含めた『お金の流れ』に詳しいか疑う！
お金の流れぼくは銀行の民間ローンが全部断られたので【フラット35】に申し込みました。
で、ぼくが依頼した建築士の施工実績の中で、フラット35を利用したお客さんって圧倒的に少なかったんです。。
ぼくの建築士は、お金の流れや支払いについてFP（ファイナンシャルプランナー）に依頼してたんですが、その方フラット35に詳しくなかったんですよね・・・。
- いつ？いくら支払いが必要？
- どれがお得？
これがしっかりと理解できている担当から話を聞かないとマジで不安！
マイホームでかかる費用は、1つひとつがとても大きい金額です。
あなたの担当がどこまで詳しくお金の流れを把握しているのか？
注意して観察しておきたいポイントです。
まとめ：土地購入の流れを知ることでマイホーム計画がよりイメージしやすくなる
土地購入の流れまとめ初めてのマイホームづくり。
最後に『土地購入の流れ』と『注目すべきポイント』を一気におさらいします。
- 買付証明はキャンセル可！不動産売買は違約金が発生
- 売買契約前に住宅ローンとマイホームの建築費用の打ち合わせをしておこう
- 建築条件付きの土地＝建てたい家が建てられない可能性あり
- 地盤改良と水道の引き込みは追加で費用がかかる可能性あり
- 買付証明まではOKだけど、不動産売買契約は焦ってやるもんじゃない
- お金の流れに詳しい担当から話を聞け！
駆け足でまとめましたが伝えたいことは以上です。
あなたの参考になれば幸いです。
